L’expert immobilier est un professionnel indépendant et spécialisé dans l’analyse et l’expertise des biens immobiliers. Ce métier est très avantageux et durable dans le temps. Il permet d’expertiser et de valoriser différents types de biens, dont les biens atypiques. Mais pour cela, il est nécessaire de se former afin d’acquérir toutes les connaissances et les compétences indispensables à la pratique de ce métier.
Qu’est-ce qu’un bien atypique ?
Il s’agit d’un bien immobilier dont les prestations et les caractéristiques sont inhabituelles et ne correspondent pas à ceux des logements classiques. Initialement, on utilisait ce terme pour désigner un bien dont les spécificités sont attractives. Aujourd’hui, cette notion englobe également les biens qui sortent de l’ordinaire comme les musées, les écoles, les châteaux, les usines, les péniches, ou encore les anciennes prisons.
Les biens atypiques sont difficiles à catégoriser. Ils représentent environ un tiers de ceux qui sont vendus en France, car les ateliers et les boutiques transformées en logement, comme les lofts, entrent dans cette catégorie. Les appartements de caractère et les maisons d’architecte, qui possèdent des particularités rares telles qu’un extérieur en centre-ville, une terrasse ou une vue sur la mer, entrent aussi dans la catégorie des biens atypiques.
Un bien atypique est donc une propriété immobilière possédant des spécificités rares qui lui permettent de se démarquer des biens plus classiques.
Évaluer un bien atypique
L‘expertise immobilière d’un bien atypique nécessite des compétences et des connaissances particulières. En effet, il s’agit de biens uniques qui ne peuvent pas forcément correspondre aux méthodes classiques de comparaison.
L’expert immobilier doit donc prendre en considération des éléments inhabituels comme l’état de conservation, la valeur historique ou encore le potentiel de reconversion du bien. Par exemple, pour évaluer un château, ce professionnel devra non seulement évaluer le bâtiment en lui-même, mais également les dépendances, le parc et les éventuelles possibilités d’exploitation événementielle ou touristique.
Se former pour devenir expert immobilier
Généralement, un expert immobilier a un niveau bac + 5 ou même bac + 6, et a suivi un parcours de formation dans les métiers de l’immobilier ou du droit. Effectivement, il doit être compétent dans ces deux domaines. Différents cursus sont adaptés. C’est, par exemple, le cas de la licence et du Master en droit de l’immobilier, du master professionnel en management immobilier, ou de la licence professionnelle en immobilier.
Un expert immobilier peut également suivre une formation dispensée par une école supérieure de commerce ou de gestion, d’une école d’ingénieur avec une spécialité dans la gestion de patrimoine, ou encore d’une école spécialisée dans le secteur de l’immobilier.
Pourquoi un loft est difficile à estimer
| Difficulté | Comment l’expert la traite |
|---|---|
| Peu de ventes comparables | Élargissement de la zone, pondération des références |
| Surface ambiguë (mezzanine, hauteur) | Distinction surface au sol, Carrez, mezzanine |
| Statut juridique (ancien local) | Vérification de la destination et des autorisations |
| Travaux lourds possibles | Chiffrage des postes d’isolation et de mise aux normes |
| Valeur de rareté | Analyse de la demande locale pour ce type de bien |
Préparer la visite de l’expert
- Titre de propriété, règlement de copropriété et procès-verbaux des dernières assemblées.
- Autorisations d’urbanisme des transformations (changement de destination : Passage d’un bâtiment d’une destination à une autre au sens du code de l’urbanisme, par exemple d’entrepôt à habitation. En savoir plus, mezzanine : Plancher partiel installé dans la hauteur d’une pièce et ouvert sur elle, pour une chambre, un bureau ou un rangement. En savoir plus, ouvertures).
- Diagnostics techniques obligatoires et factures des travaux réalisés.
- Plans et relevés de surfaces (au sol, loi Carrez, mezzanine).
Plus le dossier est complet, plus l’estimation d’un bien atypique est précise et défendable face à un acheteur ou une banque.
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