L’expert immobilier est un professionnel spécialisé dans l’estimation de la valeur vénale d’un bien. On fait généralement appel à ses services lors d’une vente, d’un achat, d’une succession ou encore d’un divorce. Dans certaines situations, il peut être très utile voire indispensable de bénéficier de son expertise, comme c’est le cas pour un achat en copropriété. Ces professionnels sont répertoriés au Centre national de l’expertise, où vous pourrez trouver un expert disposé à vous aider.
Quand peut-on faire appel à un expert immobilier ?
Un expert immobilier peut intervenir dans différents cas de figure. Par exemple, pour une vente ou un achat immobilier, lors de la donation d’un bien, pour une demande de prêt à la banque, pour estimer la valeur d’un patrimoine immobilier, mais aussi pour faire face à un litige ou à une procédure judiciaire.
Ce professionnel définit la valeur vénale de biens immobiliers en tout genre (maison, appartement, terrain constructible, local commercial, terrain agricole, etc.), à savoir la valeur à laquelle le bien en question pourra être vendu sur le marché de l’immobilier actuel. L’expert se charge ensuite de rédiger un rapport dans lequel sa responsabilité professionnelle sera engagée.
Visiter un bien avec un expert immobilier
Si vous souhaitez acheter un bien immobilier, vous pouvez vous faire accompagner d’un expert. Lors de la visite, celui-ci analysera différents éléments comme l’environnement, la composition du bien, sa qualité, le nombre de pièces, la présence de certains paramètres (piscine, extérieur, garage, vis-à-vis, etc.), son orientation, la qualité de son entretien, les futurs travaux à prévoir, ou encore son niveau de confort. L’expert pourra par la suite procéder à une analyse du marché de l’immobilier du secteur dans lequel se situe le bien.
Les spécificités de l’achat en copropriété
L’achat d’un bien en copropriété comporte quelques spécificités : effectivement, au-delà de la simple propriété du logement, la copropriété implique la responsabilité des parties communes.
La principale spécificité est celle de la quote-part des charges due au partage de la propriété. Cela signifie que vous possédez des droits sur votre logement (les parties privatives) mais aussi sur les parties communes (couloirs, hall d’entrée, ascenseur, etc.). Vous devez ainsi contribuer aux différentes charges de copropriété, lesquelles couvrent la gestion et l’entretien de l’immeuble.
Les charges sont réparties en fonction de la part que détient chaque copropriétaire, c’est pourquoi il est indispensable de vous renseigner quant à la division et la répartition des charges. L’expert immobilier pourra vous épauler et vous conseiller concernant un tel achat.
Ce que contient un rapport d’expertise
- La description du bien et de son environnement.
- L’analyse de l’état et des travaux à prévoir.
- Les références de ventes comparables retenues.
- Les méthodes d’évaluation employées et la valeur retenue, justifiée.
En copropriété, l’expert lit aussi les procès-verbaux d’assemblée générale, le règlement et les charges : des travaux votés ou à venir pèsent sur la valeur. Pour un bien atypique comme un loft, voir l’expertise des biens atypiques.
Les méthodes d’estimation utilisées
| Méthode | Principe | Quand elle sert |
|---|---|---|
| Comparaison | Ventes récentes de biens semblables, ajustées | La plupart des logements |
| Capitalisation du revenu | Loyer rapporté à un taux de rendement | Biens loués, investissement |
| Coût de remplacement | Terrain plus coût de reconstruction, moins la vétusté | Biens rares ou atypiques |
L’expert croise souvent plusieurs méthodes et justifie la valeur retenue dans son rapport ; les bases de ventes publiques (comme les données de valeurs foncières publiées par l’administration) servent de références.
À lire ensuite dans Immobilier
